Το 2008, η AirBnB θεωρούνταν μια κολοσσιαία startup, με καταγωγική ιστορία που αποτελούσε έμπνευση και με το όραμα του καθολικού εκδημοκρατισμού της αγοράς βραχυπρόθεσμης μίσθωσης. Σήμερα, το όνομά της είναι συνδεδεμένο με την κρίση της αγοράς ακινήτων, την κάθετη εκτόξευση των τιμών των ενοικίων, το βίαιο εξευγενισμό της γειτονιάς και την αλλοτριωτική επενέργεια στην τοπική ζωή των κοινοτήτων.
Οι μεγαλύτερες μητροπόλεις έχουν ήδη λάβει τα μέτρα τους ενάντια στην AirBnB για τη θωράκιση της οικονομίας και την εξασφάλιση μιας καλύτερης ποιότητας ζωής για τους κατοίκους- μένει να δούμε αν οι ζωές μας θα βελτιωθούν στην πράξη.
Η ιστορία της AirBnB
Τα πρώτα βήματα
O Brian Chesky, γεννημένος στη Νέα Υόρκη το 1981 από οικογένεια κοινωνικών λειτουργών με μια έμφυτη κλίση στην τέχνη και τις κατασκευές, αποφασίζει να σπουδάσει Βιομηχανικό Σχεδιασμό στο Rhode Island School of Design. Στα φοιτητικά του χρόνια, θα γνωρίσει τον Joe Gebbia, μελλοντικό φίλο και συνέταιρο προερχόμενο από την Georgia και με ένα εξίσου άσβεστο πάθος για την τέχνη και τον σχεδιασμό.
Μετά το πτυχίο, ο Chesky εργάζεται ως σχεδιαστής επίπλων στο Los Angeles, όμως τον Οκτώβριο του 2007 αποφασίζει να μετακομίσει στο Σαν Φρανσίσκο και να συγκατοικήσει με τον παλιό του συμφοιτητή Joe Gebbia. Εκείνη την περίοδο είναι ακόμη 26 χρονών, η δουλειά ως designer έχει καταλάβει ότι δεν τον εκφράζει και οι δρόμοι είναι δύο: ή θα μείνει στο Los Angeles αξιοποιώντας εργασιακά το πτυχίο του σε μία εργασία όμως που δεν του αρέσει ή θα πάρει ένα στρώμα και χίλια ευρώ και θα μετακομίσει για να κυνηγήσει ένα νέο μονοπάτι. Και, όπως είπαμε, επέλεξε το δεύτερο.
Στο Σαν Φρανσίσκο βέβαια τα πράγματα δεν είναι ρόδινα: πρόκειται για μία εξαιρετικά ακριβή πόλη και το ενοίκιο των δύο πρώην συμφοιτητών κοστίζει χίλια και πλέον δολλάρια. Βέβαια, οι φίλοι έχουν παρατήσει και οι δύο τις δουλειές τους και εργάζονται πάνω σε ιδέες ενός κοινού πρότζεκτ, αφού και ο Gebbia παραιτήθηκε από την εργασία του ως designer στην Chronicle Books.
Αυτό που αποφάσισαν αρχικά να κάνουν ήταν να βγάλουν από την αποθήκη κάποια παλιά τους στρώματα και να τα νοικιάζουν σε ταξιδιώτες για 10 δολάρια τη βραδιά, χωρίς φυσικά να έχουν κάνει έναρξη κάποιας επιχείρησης. Στην ουσία, το γύρισμα της τύχης ήρθε όταν στο Σαν Φρανσίσκο διοργανώθηκε ένα μεγάλο συνέδριο που απευθυνόταν σε designers από όλο τον κόσμο. Τα ξενοδοχεία εκείνες τις μέρες ήταν γεμάτα και φυσικά πολλοί ακροατές του συνεδρίου δεν είχαν βρει κάποια εναλλακτική λύση για τη διαμονή τους.
Οι δύο φίλοι αποφάσισαν να διαθέσουν κάθε πιθανό χώρο του σπιτιού τους ως χώρο διαμονής, γεμίζοντας το σπίτι με φουσκωτά στρώματα τα οποία χρέωναν πλέον 80 δολάρια τη βραδιά. Στα λίγα τετραγωνικά του σπιτιού, φιλοξένησαν 3 designers και ταυτόχρονα ανέλαβαν να τους κάνουν μία άτυπη ξενάγηση στο Σαν Φρανσίσκο. Από την επινοικίαση του διαμερίσματός τους βγάζουν τα πρώτα τους 960 δολάρια και καταλαβαίνουν όχι βέβαια το μέγεθος μιας τέτοιας επιχειρησιακής ιδέας, αλλά τουλάχιστον την προοπτική που έχει.
Στην ομάδα εμπλέκεται το 2008 και ο προγραμματιστής Nathan Blecharczyk, ο πρώην συγκάτοικος του Chesky και, ομού, ιδρύουν την εταιρεία Air Bed n’ Breakfast. To όνομα της εταιρείας είναι εντελώς κυριολεκτικό: τα στρώματα που παρέχουν είναι φουσκωτά, σαν στρώματα κάμπινγκ (εξού και το air), ενώ η βασική υπηρεσία είναι ένα κρεβάτι και πρωινό για τους ταξιδιώτες.
Ο Nathan Blecharczyk που έχει αναλάβει την τεχνική υποστήριξη της εταιρείας κατασκευάζει μια ιστοσελίδα με την οποία πλέον το προϊόν τους διαχέεται στην αγορά ακινήτων: κάθε ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ακινήτου μπορεί να καταχωρίσει το οίκημά του στην πλατφόρμα, να προσθέσει περιγραφή του ακινήτου και φωτογραφίες και, έτσι, να έρθει σε επαφή με πιθανούς πελάτες που ενδιαφέρονται για βραχυπρόθεσμη μίσθωση του ακινήτου στην εκάστοτε περιοχή.
Στην ουσία, η πλατφόρμα λειτουργεί ως μεσάζων μεταξύ του ιδιοκτήτη ακινήτου και του πελάτη, φέρνοντάς τους σε επαφή μέσω της καταχώρισης στοιχείων επικοινωνίας.
Η εκτόξευση στην αγορά
Η πλατφόρμα της AirBnB σαφώς και δεν έγινε γνωστή εν μία νυκτί. Παρόλο που η ιδέα σε μία μητρόπολη με υψηλά ενοίκια και κλεισμένα ξενοδοχεία, καθώς και το στήσιμο ενός χρηστικού ιστοτόπου ήταν κάποια πρώτα βήματα, είναι αφελές να νομίζει κανείς ότι για μία επιχείρηση δισεκατομμυρίων φτάνει απλώς μια καλή ιδέα και σκληρή δουλειά.
Για να αποκτήσουν κεφάλαιο, οι συνιδρυτές της εταιρείας εκμεταλλεύτηκαν τις προεκλογικές εκστρατείες του Barack Obama και του John Mccain το 2008. Αυτό που έκαναν ήταν να αγοράσουν πολύ οικονομικά δημητριακά και να τα βάλουν σε συλλεκτικές συσκευασίες που ανέγραφαν το όνομα κάθε υποψηφίου. Όσο περίεργο και αν φαίνεται, η ιδέα αυτή τους χάρισε 30.000 δολάρια.
Αποκτούν λοιπόν έτσι ένα αρχικό κεφάλαιο για την AirBnB, ενώ ταυτόχρονα, εξαιτίας των εκλογών, ο κόσμος συρρέει στο Σαν Φρανσίσκο προς αναζήτηση, ακόμα μια φορά, καταλύματος για τις διακοπές του. Εκείνες τις ημέρες, η πλατφόρμα της AirBnB αποκτά πλέον 800 καταχωρημένα ακίνητα προς ενοικίαση. Εξαιτίας της επιτυχίας της πλατφόρμας, η ομάδα λαμβάνει 600.000 δολάρια από επενδυτές ήδη από τον πρώτο κύκλο χρηματοδότησής της.
Με την επένδυση αυτή η εταιρεία μεγαλώνει και προσλαμβάνει προσωπικό, ενώ ταυτόχρονα η κρίση ακινήτων που ξέσπασε στην Αμερική ήδη από το 2005 αναγκάζει πολλούς ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές ακινήτων να καταχωρίσουν το διαμέρισμά τους στην πλατφόρμα, κερδίζοντας ένα επιπλέον εισόδημα από τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση. Μέχρι το 2012, η πλατφόρμα διαθέτει 10.000.000 χρήστες και φυσικά οι επενδύσεις είναι υπέρογκες.
Σε ποιες νέες αγορές στοχεύει η AirBnB;
Σύμφωνα με δηλώσεις του συνιδρυτή και διευθύνοντος συμβούλου της, Brian Chesky, η εταιρεία προσανατολίζεται σε χώρες όπως η Ιαπωνία, η Ινδία, η Νότια Κορέα και η Κίνα (για Κινέζους ταξιδιώτες που επιθυμούν να ταξιδέψουν εκτός χώρας). Στην Ευρώπη, οι κύριες αγορές – στόχος περιλαμβάνουν τη Γερμανία, την Ιταλία και την Ισπανία.
Το άνοιγμα στις παγκόσμιες αγορές όμως δεν τελειώνει εδώ: στην Ευρώπη, η AirBnB έχει σκοπό να αξιοποιήσει τη βασική της λειτουργία, δηλαδή τη λειτουργία μιας πλατφόρμας φιλοξενίας, σε ακόμη μεγαλύτερο βαθμό. Συγκεκριμένα, έχει ανακοινώσει την έναρξη ενός “δικτύου συν-οικοδεσποτών” σε δέκα χώρες: Γερμανία, Αυστραλία, Βραζιλία, Καναδά, Ισπανία, ΗΠΑ, Γαλλία, Ιταλία, Μεξικό και Ηνωμένο Βασίλειο. Αυτή η πρωτοβουλία στοχεύει στη διευκόλυνση της διαχείρισης τουριστικών καταλυμάτων, εκλέγοντας 10.000 έμπειρους οικοδεσπότες για να διαχειρίζονται ακίνητα άλλων ιδιοκτητών που δεν διαθέτουν τον απαιτούμενο χρόνο ή προτιμούν να κάνουν ανάθεση της διαχείρισης σε τρίτους.
Το πρόβλημα με την AirBnB
H υπόσχεση που έδωσε η AirBnB, ως εταιρεία που υποτίθεται ότι θα διατάρασσε τα λιμνάζοντα νερά της αγοράς τηα φιλοξενίας, ήταν ότι θα δημιουργούσε μια οριζόντια οικονομία, όπου κάθε ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ακινήτου θα μπορούσε να επωφεληθεί. Είναι μια γνωστή υπόσχεση που δίνει κάθε νέα πλατφόρμα της gig economy, δηλαδή των εταιρειών που παρέχουν έναν ψηφιακό χώρο σε όσους θέλουν να βγάλουν χρήματα ως ελεύθεροι επαγγελματίες, παρέχοντας μια βραχυπρόθεσμη υπηρεσία.
Η εποχή εκείνη διακρινόταν από μια αισιοδοξία σε σχέση με ψηφιακές πλατφόρμες όπως η AirBnB, η Uber και η Instacart και οι Times είχαν δημοσιεύσει άρθρο με τον τίτλο “Πώς η gig economy θα σώσει τον καπιταλισμό“. Το υποτιθέμενο πλάνο ήταν ένας εκδημοκρατισμός της οικονομίας, από την οποία θα προέκυπτε διάχυση κεφαλαίου σε περισσότερο κόσμο και όχι μόνο στους μεγαλοϊδιοκτήτες ξενοδοχείων.
Φυσικά, μια τέτοιου είδους εσκεμμένα αφελής ιδέα σύμφωνα με την οποία μια επιχείρηση δισεκατομμυρίων θα διασαλεύσει εκ των έσω την καπιταλιστική οικονομία είναι εντελώς αστήρικτη. Στην πραγματικότητα, αυτό που έκανε η AirBnB ήταν να προσκαλέσει στην πλατφόρμα όσους περισσότερους οικοδεσπότες ακινήτων μπορούσε- και στη συνέχεια να τους χρεώνει ολοένα και περισσότερους φόρους για την παροχή της υπηρεσίας τους, χωρίς βέβαια η πλατφόρμα να έχει κανένα λειτουργικό έξοδο.
Αυτό οδήγησε την πλατφόρμα, ήδη από το 2023, να γεμίσει με διαφημίσεις ακινήτων αμφιβόλου ποιότητας. Ήδη οι τιμές που αναγράφονται στην αρχική σελίδα για κάθε ακίνητο είναι στην πραγματικότητα ψευδείς, εφόσον οι φόροι και τα επιπλέον έξοδα καθαριότητας προσαυξάνουν κατά πολύ το τελικό ποσό που πρέπει να πληρώσει ο φιλοξενούμενος.
Οι μεγαλουπόλεις σε κρίση
Πέρα βέβαια από τα προβληματικά στοιχεία της AirBnB σε ό,τι αφορά τους εκμισθωτές των ακινήτων, ίσως ακόμη μεγαλύτερη ζημία έχουν υποστεί οι ενοικιαστές. Με τη Βαρκελώνη να αποτελεί τον σκαπανέα των μεταρρυθμίσεων σχετικά με την AirBnB, με μαζικές διαδηλώσεις από το 2021, οι μεγαλουπόλεις ζητούν αυστηροποίηση των μέτρων για τα καταλύματα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, τα οποία εν πολλοίς ευθύνονται και για την εκθετική αύξηση των τιμών στα ενοίκια μακροπρόθεσμης μίσθωσης.
Μέχρι το 2028, η Βαρκελώνη σχεδιάζει να διαγράψει από την AirBnB 10.000 καταχωρίσεις ακινήτων, δίνοντας μια ανάσα στα σπίτια που έχουν εκτοξευθεί σε τιμές (42% αύξηση των ενοικίων από το 2016 έως το 2023). Το Βερολίνο αντίστοιχα επιβάλλει στους ιδιοκτήτες να βγάλουν άδεια για βραχυπρόθεσμη μίσθωση, ενώ η ενοικίαση περιορίζεται σε συνολικά 90 ημέρες ανά έτος. Αντίστοιχα στο Άμστερνταμ οι ημέρες ενοικίασης περιορίστηκαν ακόμη περισσότερο, σε 30 ανά έτος. Τέλος, στο Λονδίνο, όπως και στο Βερολίνο οι επιτρεπόμενες ημέρες εκμίσθωσης ανά έτος είναι 90, χωρίς να χρειάζεται άδεια, ενώ μετά το πέρας των 90 ημερών, η εφαρμογή μπλοκάρει οποιαδήποτε περαιτέρω ενέργεια για συναλλαγή.
Τι κάνει η Ελλάδα;
Για την Ελλάδα, ας αφήσουμε αρχικά τους αριθμούς να μιλήσουν:
Σε σχέση με τον μισθολογικό μέσο όρο, οι Έλληνες ξοδεύουν το 1/3 του μισθού τους στο ενοίκιο, χωρίς σε αυτό το ποσό να περιλαμβάνονται και τα λειτουργικά έξοδα που έχει ένα σπίτι, όπως νερό, ρεύμα και σύνδεση στο internet. Την τελευταία πενταετία τα ενοίκια στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί κατά 30% και αυτό αναγκάζει τους νέους της χώρας μας να παραμείνουν στο σπίτι των γονιών τους ή να συγκατοικήσουν.
Η βραχυπρόθεση μίσθωση που έχει αλώσει τόσο τις μεγάλες πόλεις όσο και τα τουριστικά θέρετρα στην Ελλάδα διαταράσσουν όχι μόνο τη συνολική οικονομία των ακινήτων, αλλά και την κοινωνική ζωή κάθε γειτονιάς, εξευγενίζοντας βίαια το αστικό περιβάλλον, εκτοπίζοντας τους ντόπιους κατοίκους από τα σπίτια τους και δημιουργώντας ένα γενικό κλίμα αλλοτρίωσης στην τοπική ζωή της γειτονιάς.
Τα μέτρα για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση
Σύμφωνα με την προτεινόμενη νομοθεσία, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υπόκεινται πλέον σε αυστηρές ελάχιστες απαιτήσεις για τη λειτουργία τους, οι οποίες περιλαμβάνουν τον καθορισμό κατώτατου ορίου εμβαδού, απαγόρευση της χρήσης υπόγειων χώρων, υποχρεωτική πυρασφάλεια και πιστοποιήσεις ασφαλείας από ειδικούς μηχανικούς.
Μία ακόμη αλλαγή θα είναι οι εκμισθωτές να εκδίδουν πιστοποιήσεις αστικής ευθύνης που θα καλύπτει πιθανούς κινδύνους για τους ενοικιαστές, όπως ατυχήματα ή ζημιές. Ακόμη θα επιβληθεί πιστοποιητικό καθαρισμού και υγιεινής, καθώς και η εγκατάσταση συστημάτων αερισμού και κλιματισμού σε κάθε σπίτι.
Επίσης, οι πολυκατοικίες που διαθέτουν διαμερίσματα AirBnB θα πρέπει να εκδώσουν πιστοποιητικό ανελκυστήρα για επαγγελματική χρήση, αλλά θα τεθούν και περιορισμοί στον αριθμό καταλυμάτων που μπορούν να διατεθούν προς βραχυπρόθεσμη μίσθωση ανά πολυκατοικία.
Τέλος, συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας, όπως το 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα, από την 1η Ιανουαρίου 2025 θα ισχύσει πάγωμα για νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις για τουλάχιστον έναν χρόνο, με δυνατότητα παράτασης.
Μένει να φανεί αν τα μέτρα αυστηροποίησης θα ανακόψουν τη ραγδαία εξάπλωση της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ή αν απλώς αυτός ο τύπος μίσθωσης θα απευθύνεται πλέον μόνο στους έχοντες τα μέσα να εγκαταστήσουν θέρμανση, να διαθέσουν μεγαλύτερα σπίτια και να εκδίδουν πιστοποιήσεις.
Τα κίνητρα για μακροπρόθεσμη μίσθωση
Από την άλλη, προκειμένου να αναζωπυρωθεί και η αγορά μακροπρόθεσμης μίσθωσης, όσοι ιδιοκτήτες μετατρέψουν το κατάλυμά τους σ αευτό το είδος μίσθωσης ενώ προηγουμένως το είχαν καταχωρημένο στην AirBnB, θα απαλλαγούν από το φόρο εισοδήματος για τρία έτη.
Τα νέα μέτρα αναμένεται να τεθούν σε εφαρμογή από τη θερινή περίοδο του 2025.
Τα πρόστιμα για τη μη συμμόρφωση
Όπως αναφέραμε, η αναστολή διάθεσης νέων κατοικιών βραχυπρόθεσμης μίσθωσης στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Αθηναίων θα τεθεί σε εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2025 μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2025. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, δεν επιτρέπεται η εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για τις συγκεκριμένες περιοχές.
Παρόλα αυτά, εάν εντοπιστεί από το Μητρώο Βραχυπρόθεσμων Μισθώσεων νέα καταχώριση ακινήτου σε αυτό το διάστημα, προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με ελάχιστο ποσό τα 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση επανάληψης της παράβασης για δεύτερη φορά το πρόστιμο ανέρχεται στο ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων με ελάχιστο τα 40.000 ευρώ.
Σύμφωνα με το νέο νόμο, οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις θα καταχωρούνται πλέον με τον εξής τρόπο:
- Οι «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής» θα υποβάλλονται έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ημερομηνία αναχώρησης του ενοικιαστή από το ακίνητο.
- Οι «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής» μπορούν να τροποποιούνται έως την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος, πριν από την οριστικοποίηση του Μητρώου.
- Σε περίπτωση ακύρωσης της μίσθωσης, εφόσον προβλέπεται η καταβολή ποσού από τον μισθωτή βάσει πολιτικής ακύρωσης, υποβάλλεται αρχική δήλωση μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.
- Το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής οριστικοποιείται το αργότερο μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.
